西長堀ガーデンハイツをより良いマンションにするための管理考察

久しぶりの更新です

昨年11月以来の更新です。

実はこの間に当マンション住民の方が主催されているあるSNSのマンションコミュニティに参加していました。以前にマンションの危機を訴えていた方がされているコミュニティです。

そこではこのブログを見て下さっている方もおられるようで。前回私が書いた記事にもある、住民の女性がよその子供に注意をしてトラブルになっているという話が出ていました。もう一年近く前の話だそうですが、その子供の親がそのコミュニティでとやかく言っているようです。

私自身はマンションの管理にはかなり疑問を感じていますが、住民の方は子供さんを含めてそこまでおかしな方はいない印象です。だからこの話を聞き、その当該の母親があれこれ言っているのを見て少し驚きました。

そもそも子供の言い分しか聞いていない段階であれこれ言うのではなく、実際に相手もわかっているようなので話し合えばいいだけの話じゃないですかね。

本当に子どもに全くの非がないのに注意ってされるものでしょうかね。

私が一番気になったのは、コミュニティでその母親までもがその注意した女性を口汚く言っていること。その旦那さんの過去のマンションでのトラブルまで批判していることです。

まだ幼い子供が「おばはん」などという言葉を使うことのほうが危惧すべきではないでしょうか。

そんな自分の子供のことをネットに書くこと自体が非常識ではないでしょうか。

仮に子供に言い分が正しくても、そのような口調や態度ならば逆に損をします。

私は提言します。

トラブルは管理組合に協力を要請しましょう。

決して直接の注意はやめるべきです。

正しいことが正しいと認められなかったらあほらしいじゃないですか。

そのコミュニティでも言われていますが、問題なのは管理組合や管理会社が事なかれ主義になることです。

そうなれば、一部の人間が好き勝手なことをし、トラブルを隠蔽し、管理会社もコントロールできなくなります。

実際に管理会社の数々の問題を管理組合が完全に追及できていません。

ただ、管理組合の皆さんは有志です。

何度役員要請されても断る人がいる中で、引き受けてくれています。

押し付けるのは筋違いです。

自分は役員を断り続けるのに文句だけは人一倍の方がいます。

だから住民全員で声を上げていかなければなりません。

皆様もお隣さん、ご近所さんとマンションの管理に関してお話をして見て下さい。

私にご意見がある方は現在の理事長様に管理組合あてのファックスにて私のメールアドレスをお伝えしてあります。

理事長様にきいていただいてメールをいただければきちんとお答えしますし、まずい点は改善を心がけます。

万一、理事長様が私のメールアドレスを知らないとおっしゃいましたら。管理員や管理会社が理事長さんあてのファックスをご本人に渡していないということになり、意図的かそうでないかはわかりませんが管理会社の不手際ということになります。

最近気になったこと～他人の子供には関わってはいけない時代なのか

私の父親は現在６５歳ですが、子供の頃は悪いことをしたら近所のおじさんにもこっぴどく怒られたそうです。

また、祖父母もそんなおじさんに謝っていたそうです。

父もそのおじさんを嫌うわけでもなく、家にお邪魔してはケーキだの果物などをご馳走になったそうです。おじさんも父をかわいがってくれていたのです。

しかしそんな関係は今の社会ではなくなりました。

最近私の周りで話題になったのですが、このマンションのある住民の方は、子供さんが一人の際に他の住民の大人から何か言われたそうです。

子供は内容は話さないそうですが、文句を言われたことを繰り返し主張したそうです。

お母さんが管理に相談するからと言っても子供は詳しく言わなかったそうです。

まあ、自分が悪いからなのかなと想像しますが。

私は長年住んでいますが、不愛想な方はいても、そんなにおかしい方に出会ったことはありません。

小さな子供に無意味に暴言を吐くような人は絶対にいないと思います。

私が推測するにはおそらくその子が何かしたのでしょう。

しかし今の時代は他人の子供に関わるのはリスクが大きすぎます。

いわゆるモンスターペアレントだったらエライ目に遭います。

正しいことをしてもこっちが悪者扱いにされてしまうのです。

お子さんの話からその人物の住む階はわかっているそうですが、変な親だったら逆にネガティブな噂をばらまかれます。

今回のケースもそうならないことを切に祈ります。

また、いわゆるおしゃべりな方のゴシップ的な情報で、本当かどうか不明ですが、あまりにもお子さんが嫌がるのでそのご家族は最近よそへ引っ越されたという話です。

私は自分の子供以外の子供には絶対に関わるつもりはないです。

いやな世の中ですけど、自己防衛のためには仕方ないですよね。

管理会社は正確な議事録を出していないと思います

再投稿です。

過去10年で理事会で何度も管理員に関する複数の苦情があったそうです。

もう9～10年近く前に数度、コロナ禍の際にも、そして最近にもあったようです。

内容はまたここに書くとややこしくなるのであえて書きません。

ただ、これだけは具体的に書いておくべき問題が一つ。

新型コロナ禍の頃に指摘された問題で、管理員がずっと勤務中に名札を付けずに勤務していたこと。

皆さんはお気づきでしたか？

私は館内で見るたびにこの人なんていう方（名前が不明）なんだろうと思っていました。

他にも多くの方が気づいていたようですが、それが法令違反だなんて素人にはわからないことです。

[マンション管理適正化法]
　
第88条

・マンション管理業者は、国土交通省令で定めるところにより、使用人その他の従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。

・マンション管理業者の使用人その他の従業者は、マンション管理に関する事務を行うに際し、
マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、前項の証明書を提示しなければならない。

それを指摘されてから管理員は名札を付けるようになったみたいですが、理事会でそのような指摘があったことは議事録には書かれていません。

管理会社からも住民に対しては何の説明もありませんでしたね。

そして以前～コロナ禍～最近まで含めて理事会で何度も住民から出された管理員に関する指摘は議事録には一切掲載されていません。

これは正しい議事録とは言えないのではないでしょうか。

いずれも管理会社にとっては言いたくない、できれば伏せておきたい内容でしょう。

しかし理事会で問題にされた以上は議事録に載せなければならないのではないでしょうか。

ただ、ここには何とも歯がゆくなるカラクリがあります。

理事会があってから議事録の原稿が理事に届くのが半月程度はかかるとしましょう。

理事の方々もそんなに前のことを正確に覚えているでしょうか。

うろ覚えの方も多いはず。

そして「議事録が正確である」と3名の方が署名し、捺印をしてしまう。

怖いことにその瞬間に議事録の不備が理事の方々の責任になってしまうのです。

管理会社側にすれば、仮に意図的に管理員の問題を掲載しなかったとしても、理事の捺印をいただいたのですから「管理組合様がご納得されたのです」と言われてしまえば終わってしまうのです。

そして理事会で出されたいくつかの問題提起、疑問は大多数の住民が知ることもなく、闇に葬られるのです。

やっぱり、住民や管理組合側が目を光らせるしかないのだと思います。

それに別のところでも指摘されていましたが、議事録のフォームも項目の文頭がずれたり、不自然なスペースがあったりして、それをずっと修正しないままきていて見てくれもよくないですね。

私の周りだけでもかなりの方がマンションの管理に不満を抱いています。

ただ、住民の方はみんなあきらめてしまっているのではないでしょうか。

管理組合は素人なのです。素人だからプロであるはずの管理会社に管理委託をしているはずです。

それなのにこういう現状のままではいいわけないと思いませんか。

いったいどうすればいいのでしょうか。

皆様は危機感を感じられませんか？

当ブログを住民の皆様とシェアお願いします。

所有者の皆様、管理組合の皆様、危機だと思います

よくある皆様の間違った思い込みを指摘させていただきます。

お気を悪くしないで下さい。
業界に精通してない限り、知らなくて当然です。

ただし、知らないとマンションで丸ごと大損をします。

すでにお気づきの方にとってはくどくなりますがすいません。

ご存じない方はどうかこの機会にお気づき下さい。

[勘違いその１]
管理会社って大手の子会社だからそこそこ安定して高い利益を出しているんでしょ

[実際は]
このサイトで管理会社の名前で検索して、「会社情報詳細」から「企業情報」のタブをクリック（タップ）して、業績から本業の利益である「営業利益率」、トータルの利益の「経常利益率」をチェックしてみて下さい。甘くない業界です。

https://mansionkanri-erabi.com/

だから利益を補うために工事の「元請け」を必死に狙うのです。

元請けになれば工事を下請けに丸投げできると同時に、汗をかかずに「紹介料」のマージンが管理会社に入るのです。

その膨大なマージンはどこから出ますか？
それはマンション修繕積立金から出ます。

[勘違いその２]
管理会社に大規模修繕計画の更新を作らせても、工事費が高いなら別の会社にさせればいいだけじゃないの

[実際は]
現状の管理会社の利益が大きくないのは業績を見ればわかります。それを補うのが設備工事、大規模修繕工事です。

管理会社が作成するからには「自社の元請け」を想定とした、自社の目いっぱいの利益を想定した工事内容、工事費になる可能性が大きいです。

まず、本当にその工事が必要かどうか住民にはわからない、価格が適正かどうかもわからない。

また、建物検査も「工事ありき」で行われる（行われた）可能性が大きいと思うのが普通です。

そして管理会社の一番の狙いは「修繕積立金の値上げ」です。

管理会社の自社の利益に沿った値上げになると思うのが自然ではないでしょうか？

以上から、管理会社に大規模修繕計画を作らせるのは、管理会社に大儲けさせる目的しかないと私は思います。

だいたい、営利企業一社の単独の見積金額をホイホイと受け入れるのは無謀としか言えないと思います。

しかもその会社が元請けでマージンを取る計算で出された可能性がある金額を何も考えずに受け入れて積立金の値上げなんてどう考えてもおかしいでしょう。

皆で知恵を出し合えば、そんな本来なら払う必要のない何千万円もの無駄がはぶける可能性が高いのです。

管理会社の提示する工事の計画のままに急いで積立金の増額などすべきではないと思いませんか。

もっとじっくりと時間をかけてみんなで考えていくべきです。

管理会社は急かします。

だって彼らも「商売」ですから。

それが商売の「戦略」ですから。

その商売のために慌てて私たちが損失を出してどうするんですか。

このまま管理会社のなすがままでは必ず損をすると私は思います。

皆さんもご家族、お隣さん、お馴染みさんとお話をして下さい。

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何のための管理員？

私が一番もやもやしていてやりきれないことがあります。

それは管理員って何のために存在するのかということ。

私がエレベーター待ちの時に、１階のホールで住民の方同士の話を耳にした際に、住民の方が嘆いていられました。

「管理員さんに〇〇きいたら『わからん』って言われた！何のための管理員？」

かなり怒っておられました。

私は「ああ、同じことを思ってる人がいるんだな」と妙に納得しました。

普通なら「会社（上司）にきいてみます。調べてみます」と答えるでしょう。

どうやら「普通」が通用しないようです。

余談ですが、

平成２８年から現在までの最低賃金の平均で計算して、９年間いた管理員の給与は総額１９００万円以上、交通費が月に１万円かかるとすれば総額１０８万円！

合計２０００万円以上がかかっています。

これはあくまで最低賃金で計算した数値です。

２０００万円って私たちのマンションの６８件分の積立金で言えば２年９か月分です。

もう３年分近い積立金分の金額が今の管理員に支払われているのです。

すごい額ですよ！

ただ、住民が快適に過ごすためにその勤務時間を１時間１時間一生懸命に頑張ってくれていたなら、それだけの金額を払う価値はあるのでしょう。

しかし、皆さん、実際どうでしょう？

どう思われますか？

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お隣さんやご近所様に当ブログを紹介していただけるのでしたらご利用下さい。

よろしくお願いいたします。

今年度で管理会社撤退もありえると予想します(ケース２)

管理会社が単純に

「次年度の管理委託の契約更新はいたしません」
と言ってくるならまだいいでしょう。

最悪のケースは来年の３月、４月あたりまで管理会社の社員が今まで通りしれっと管理組合に接しておいて、契約満了の３か月前の５月になったらいきなり大幅な管理委託料の値上げを突き付けてくるケースです。

この場合、二つ考えられます。

[パターン1]

会社の利益が減ってくるのでとりあえず、契約を延長し、担当社員や管理員の昇給分のみを上乗せする値上げです。

皆さんは「まあ、人件費も上がっているんだからしかたない」と思われるかもしれません。

しかし、私は個人的に値上げなどおかしいと思います。

インターネット上でも書かれていたようですが、現在の管理会社の仕様はムダが多すぎます。

管理員は「清掃兼務」とうたい、２６万円も管理員業務費が設定されながら、定期的掃除はなし。

ごみ出しの準備、収集後のごみ置き場の清掃と巡回。

それ以外にどういう仕事をしているのかも住民には不透明。

休憩時間も住民には知らされていません。

管理員の業務時間って平日毎日の１日８時間も必要だと皆さんは思われますか？

私は休憩時間なしで４時間で十分かと思います。

来年度、万が一今の管理会社が管理委託契約を更新すれば、管理員は定年で新しい人に変わります。７０歳定年だそうですから。

２０２５年１０月から５パーセント大阪の最低賃金が上がりますが、管理員の勤務時間を適正時間の４時間にすれば、月に１０万円少しですみます。

残りを社員の昇給に充てるにしても今の額では高すぎますね。

つまり、今の管理会社で値上げなど明らかにおかしいと思います。

最低でも５万円くらい管理委託料は下がっていいと思うのですが。

皆さんはどう思われますか？

[パターン２]
私はこのもうひとつのこのパーターンのほうが厄介だと思っています。

まず、３か月前までにマンション内で多数驚きと反対が出るほどの大幅値上げを管理会社が通達。

しかし、それが管理会社が契約する前提によっての値上げではなく、管理組合のほうから断らせるための値上げだとしたら…。

ただ、本当に最悪なパターンは管理組合が新しい管理会社の検討や思案を何も行っていなかった場合に、管理不全を恐れて、その大幅増額の要求をのんでしまうことです。

こうなれば、もともと管理会社はもう契約を切るつもりだったのに延長となるわけですから、やる気があるのか不透明で、管理の質など望めるかどうか…。

また、管理委託費が増額となってますます住民の管理会社への不満や反発が募ることになりかねないのではないでしょうか。

皆さんはどう思われますか？

次回の記事では管理会社の大幅な値上げや、契約更新拒否に備える方法を考えてみます。

今年度で管理会社撤退もありえると予想します(ケース１)

前回、管理会社の公式な求人情報で、管理会社の規定で現在の管理員は７０歳で雇止めということがわかりました。

これでやっと管理会社が管理員に関する問題提起をいずれも議事録に掲載せずに、管理員問題を表に出して住民に知らせたくなかった理由がはっきりしたように私には感じます。

法的にも企業側が６５歳まで雇用確保を義務付けられた今、シニアの人材不足です。

下手に注意をして辞められるとまた管理会社に新しい人材を探す手間がかかります。

見つからなければ会社に負担がかかります。

引継ぎにも新しい管理員のみならず、元の管理員の給与もかかります。

また。逆に解雇などという話になれば会社には訴訟等のリスクが伴います。

定年も近いし、このまま何とか契約満了まで通したい。

それが本音なのでしょう。

あるいは色々と問題点を突き付けられて、会社側は本人が自分から辞めることを望んでいたとか？？

しかし、

本当に管理会社はこのマンションを大切な顧客と思っているのでしょうか？

私には疑問です。

私は来期、管理会社は管理委託契約の延長を拒否すると予想しています。

今からその時の備えは必要だと思います。

きちんと細かい部分を見ながら新しい管理会社を見つけるには３か月では絶対に無理です。

ことがうまく運んで半年、きちんと詰めるなら１年近くかかるでしょう。

こう書くと、不安をあおると言われるかもしれません。

では、なぜ今すぐにでも対策を立てる必要があるかという確証を得る方法を提示します。

どなたか、今すぐに管理会社に

「１年後もこのマンションの管理委託をやってもらえるんですね？」

ときいてみて下さい。

それで管理会社から「はい、もちろんです。やらせていただきます」と正式に返事がありましたら、管理組合様経由でお知らせ下さい。

そうなれば、この記事を含めて、今年での管理会社撤退の危険性に関する記事・記述はすべて削除させていただきます。

しかし、あくまで１年延びるだけで、毎年毎年これから管理会社撤退の危険性はなくなりません。

ただ、質問に対しては管理会社は１００パーセント間違いなく

「現時点ではお答えできません」と回答があるでしょう。

だったら今年で撤退の可能性もあるということです。

来年も今の管理会社が管理委託を引き受ける保証はどこにも一切ありません。

現時点で答えられないのならいつ答えてくれるか。

それは契約にある「３か月前」です。

今は管理会社は将来的に管理会社に利益をもたらすかどうかを見極めているところだと私は思っています。

毎回、理事会に管理員を含めて３人も社員を送り込んでいることからも容易に想像はつきます。

直球で言うなら、利益の高い設備工事や大規模修繕工事の「元請け」になれるかどうかです。

私は個人の意見として反対です。

管理会社に丸投げすれば多ければ２割以上工事費が増えるという話も聞きます。

参考記事：マンション管理会社がぼったくり？「この件に関して発言するのはタブーでした」

https://news.yahoo.co.jp/articles/268bc8aa4033094e4fafb3e96654f9b549c7ad37

管理会社の利益のために管理組合が無駄な出費、それはもとより、管理会社が提案する大規模修繕計画に合わせた修繕積立金の値上げなど理不尽じゃないですか。

マンション管理会社は「マンションの管理」が本業のはずですよね。

それで利益が出せなくなっているなら、業界で必死になってどうすればいいかを考えるはずです。

私たちが何の汗も流さない、何の苦労も伴わない業者の右から左への「紹介料」に工事金額の１割も２割もの額を払うのはおかしいじゃありませんか。

数万円ではないですよ。

億単位の工事金額なら、数千万円のお金が乗っかる可能性があるんですよ。

そのために毎月何千円も修繕費が値上げされてそれでいいのでしょうか。

管理会社はこれ以上将来の利益、うまみが期待できないと判断すれば、私たちのマンションから必ず撤退するはずです。

それは会社、営利企業として当然のことです。

しかし冷静に考えて下さい。

それは管理会社の事情であって、私たちがそれに合わせる必要など何もありません。

来年の契約満了の３か月前に「次回の更新はありません」と管理会社が言えば、私たちは大慌てになります。

私たちは契約している管理会社はひとつです。

しかし管理会社にとって私たちは「ワンオブゼム」にすぎません。

現状がいかに危ういかを皆で認識しなければ路頭に迷うことになります。

新しい管理会社を探すには３か月では無理です。

急いで探したところでいい結果にならないこともあります。

今から備えるべきです。

管理組合の役員の方だけではなく、所有者や居住者がみんなで意見を出し合う必要があるのではないでしょうか。

皆様はどう思われますか？

どうか、ご家族、お隣さん、顔なじみさんともお話しいただければと思います。

今の管理員は１年以内に定年になるはずです

※この情報は管理会社が公表している求人情報および、事実から計算して客観的に判断して書いています。

私たち西長堀ガーデンハイツの管理会社が出している求人情報を確認しました。

同じ大阪でも別の支店ではありますが、支店が異なるから規定が違うということはないでしょう。

分譲マンションの管理員（清掃兼務）の求人で

最後にハッキリとこう書いてあります。

雇止め規定有（70歳定年制）

もう一度言います。

雇止め規定有（70歳定年制）

計算しました。

今の管理員が現役時代の仕事を６０歳定年で終わったとしましょう。

一般的に定年は６０歳の誕生日になる月の月末です。

今の管理員が２０１６年の６月ごろに初めてこのマンションに来た事実から考えれば、いくら若くても当時２０１６年の６月の時点で６０歳です。

２０２５年１０月の今日現在、いくら若くても６９歳。

来年２０２６年の６月までには７０歳になります。

長くても来年の６月までで雇止めです。

ただし、これって定年して６０歳ですぐに来たと仮定しての計算ですよね？？

定年して１年でも休んでいたら今年の６月までにすでに終わっているはず。

まあ、でも

雇止め規定有（70歳定年制）

ってあるからには来年の６月までには間違いなく終了です。

ふう、もうすぐ終わりですか。

ご本人が最後に「立つ鳥跡を濁さず」という気持ちで懸命に仕事をしてくれることを希望します。

どうすれば管理組合にわかっていただけるか

私がこのブログを運営している最大の理由は

マンション管理業界の実態とその裏に潜む危険性を管理組合に知っていただきたいからです。

それに今の管理体制（管理組合の問題ではなく、このマンションでの管理会社の仕事が本当に適切に遂行されているか）をきちんと見つめなおしていただきたいからです。

それが私たちの西長堀ガーデンハイツだけではなく、他の築古の分譲マンションの皆様にも参考になればと思っています。

そう言うと「お前が役員に立候補しろ」と言われるかもしれません。

もちろんいずれ回ってくればやることになるでしょう。

しかし、今の現状で自分から立候補はできません。

考えてみて下さい。

私が管理組合の役員になってこのブログで書いていることを役員の皆様にお伝えするとします。

しかし、現状をご存じない方はご自身でもきちんと調べて納得して下さるでしょうか？

みんな仕事、家事、子育てが忙しいです。

まあ、とりあえず今は目をつぶっておいていいんじゃないのとなっても決してそれを責められません。

結局今まで何十年もその繰り返しでここまで来ています。

私個人では「何も改善されていない」と感じています。

私はまず、このブログを読んで下さる方がご家族に、お隣さんにと広めていただき、危機感を持って下さる方を一人でも増やして、みんなで管理組合の方々の後押しがしたいのです。

皆さんのお隣さん、お馴染みさんにお話ししていただけませんか。

どうかよろしくお願いします。