※以下に書くのは、マンション管理業界の実情と近年の動きなどを考慮しての私個人の予想です。絶対だと断言はしません。
ただ、
そうなってからあわててもどうにもならないので問題提起として書きます。
毎年、管理会社は自分たちが次の年度に西長堀ガーデンハイツとの管理委託契約を更新するかどうかを契約満了の３か月前が近づいてくる頃合いを見て契約を更新するかどうかを管理組合に通知します。
マンション標準管理委託契約書 第21条
(契約の更新)
第21条 甲又は乙は、本契約を更新しようとする場合、本契約の有効期間が満了する日の三月前までに、その相手方に対し、書面をもって、その旨を申し出るものとする。
私は
管理会社は来年５月ごろには「委託費の大幅値上げ」を突き付けてくると予想します。
ありきたりに人件費の高騰などを理由にしてくるでしょうね。
最低賃金も上昇、まともな人材を確保するにもお金がかかる。
ただ、
会社の利益は削りたくない。
それが管理会社の本音でしょう？
だから大幅に値上げになると予想します。
契約満了３か月前までに更新の有無を伝えればいいのですから、当然、値上げを言い出すのもその頃でしょうが、
ハッキリ言って遅いです。
管理組合側も慌てるでしょう。
管理会社を変えるにも、おそらく
３か月では何もできません。
ただ、
「本契約の更新について申出があった場合において、その有効期間が満了する日までに更新に関する協議がととのう見込みがないときは、甲及び乙は、本契約と同一の条件で、期間を定めて暫定契約を締結することができる」
ただ、第21条の第2項には、「本契約の更新について申出があった場合において、その有効期間が満了する日までに更新に関する協議がととのう見込みがないときは、甲及び乙は、本契約と同一の条件で、期間を定めて暫定契約を締結することができる。」とあります。
管理委託費の値上げについて、管理組合と管理会社において、話がまとまらなかった場合は、値上げをされていない現在の管理委託契約の金額で期間を定めて暫定の契約を締結することができるということです。
但し、これはできるということなので、義務ではありません。
管理組合から管理会社に対して、契約期間満了後の暫定契約の締結を申し入れる必要があります。
管理会社が暫定契約を受け入れるかどうかも保証はありません。
この時点でもかなりの不平等契約ですね。
管理会社を変更するには絶対に３か月ではまともな対応はできないようです。
参考にすべき実例があります。
マンションサポート.com
「管理委託契約書の落とし穴〜契約解除の条件を見直しませんか？」
https://www.mansion-support.com/blog/2022/03/post_358.php
３か月前に値上げなど言われても検討する余裕などありません。
しかし、
契約上、管理会社が管理組合に契約更新の意思表示をするのは３か月前でいいのです。
管理会社は何の法も犯していません。
ただ、
残り３か月で値上げを押しきられたら、泣く泣く値上げを受け入れて契約するか、管理会社不在の状況を覚悟で切るかしかありません。
管理会社の変更は急いでも半年、じっくり検討するなら１年はかかります。
私も新しい管理組合に伝えていくつもりですが、皆さんの間でも声を上げていっていただけないでしょうか？
ただ、私がそう申し上げると「人件費などの高騰はもう数年前から始まっているではないか、それでも今年は管理会社は値上げをしなかったではないか」と反論される方もおられるかもしれません。
ほとんどもうけを出せない中でここ数年値上げをせずに続けてきた理由、戦略は
数年後の大規模修繕工事の元請けで大きな利益を上げる。
それしかありえないと思います。
繰り返しになりますが、
次の大規模修繕工事に向けての計画の更新は管理会社が単独で行っています。
すでに大幅な値上げをしなければいけないという計画を立てて、管理組合に提示しているという話もあります。
この大幅な値上げには管理会社の多大なマージンが含まれることが容易に想像できます。
このようなお金は
マンションの所有者が出す義務のないお金です。
前回の記事でも書いたように、本来なら実際に工事をする業者の利益も含めて１億円でできる工事に２割の管理会社のマージンを乗せられたら、２０００万円も無駄なお金を使うのです。
なぜ、管理会社はこのような戦略を取るしかないのか。
それは、あちこちにマンションが建ち始めてから50年以上たった今の時代では、もはや通常の管理業務だけでは利益が出せないからです。
その反対の時代にマッチした成功企業の例は、多くの方がご存じの百円ショップ。
その中でも最大手の「DAISO」さんの営業利益率をご存じですか？
なんと「
１３．７４パーセント」です。
一般的な営業利益率の目安は
0～5％未満：標準的、
5～10％：優良
10～15％：超優良 とされています。
DAISOさんは「超優良企業」です。
2026年3月期 (会社予想)
:16.67%らしいですから驚きですね。
不況による節約志向、コロナ禍によるセルフレジの導入による人件費の削減など時代が後押しした面もあるでしょう。
それに対して、マンション管理業の利益率が低いのは、簡単に言えば時代にそぐわないビジネス体系のまずさです。
私たちの管理会社の最新公表の営業利益、経常利益は3.0パーセント、2.9パーセントです。
https://mansionkanri-erabi.com/
ここのサイトに管理会社名を入れて検索し「会社情報詳細」から見てみて下さい。
全国の348社のランキングで、
「実績」では上位15位以内に入っています。
この実績とは、どのくらいの管理組合と契約しているか、どのくらいの戸数を管理しているかという数字の話です。
しかしこの実績は
利益や業績には関係のないファクターです。
しかし、よく見ると
「管理組合増加率」は113位と低いです。
なかなか
順調に新しい管理組合を獲得しているとはいいがたいですね。
そして業績面では
売上高が42位と比較的上位なのに、経常利益率は3パーセントをわずかに割っており全体の220位です。
つまり、
売り上げはたくさんあっても本業、それ以外を含めた総合的な利益は取れていないと判断できます。
一番のネックは
マンション管理業はほとんどの業務に「人」を必要とします。
利益がなかなか出せないから、一人の社員に一定の賃金で多くのことをやらせます。
そうすれば、耐えきれなくなって人は辞めていきます。
そうなると他の人を探してこなくてはならない。
その繰り返しで、
力のある人材が会社にとどまらなくなる。
勤続年数の長い社員が減る。
だけど、
穴をあけるわけにはいかないから、未熟であっても現場に送り込む。
そしてさらに評判を落としてしまう。
どこの管理会社を見てもGoogleなどの口コミを見ても2点台とか低評価が多いですね。
どこも似たような傾向なのかもしれません。
本当に誰も得をしない悪循環ですね。
しかし、会社である以上、利益を守り、従業員を食べさせなければいけない。
なんとかしなくてはいけない。
だから管理会社は設備工事や大規模修繕工事の元請けを死に物狂いで熱望するのです。
しかし、
私たちがその「穴埋め」を手伝うために本来は必要のないはずの付け足された大金を払わなければならないのでしょうか？
私は違うと思っています。
皆さんはそれでもいいとお考えですか？
いかがでしょうか？
儲けられないビジネスなら、業界が頭を絞ってその体系を廃止して、見直すべきなのです。
もはや一般のマンションにとって管理会社に全部委託するのは一般ではなく、贅沢になってきているのだと感じます。
皆さんもご家族やご近所さんで話題にしていただければ幸いです。
