西長堀ガーデンハイツをより良いマンションにするための管理考察

管理会社が唯一の契約の根拠として突きつける「重要事項説明書」には管理員の勤務時間は午前9時から午後5時となっています。

しかし、過去にさかのぼってもそれ以外の細かい内容は一切明記されておらず、管理員の業務内容も住民にはいつどこで何をやっているのかも全く不透明なままになっています。

ある日住民の方が共用部分の不具合があったため、管理事務所に数回電話を入れますが、応答がありません。

時間は午前の11時過ぎ。

その方はご家族と携帯電話で連絡を取りながら、全階の廊下、管理事務所、駐車場、自転車置き場、2つの階段、マンション周辺の道路すべてを探しましたがどこにもいません。

１時間以上たっても行方はわからず。

管理事務所にも緊急外出の貼り紙等もされていませんでした。

他の住民の方の話でもこのようなことが一度ではなく何回もあったようです。

何か事情があったなら事前でも事後でも説明が必要なはずです。

私は今の管理員の前の管理員に一度「休憩時間は何時から何時ですか」と質問したことがあります。

その時に管理員は「お昼の１時から１時間程度休憩させてもらっています」と答えてくれました。

しかし、毎年見る「重要事項説明書」には何も明記され例ません。

結局、「重要事項説明書」も欠陥があると言わざるを得ないのではないでしょうか。

こういう時に管理員はいったいどこで何をしているのでしょう？

やましいことがないのならきちんと証拠や根拠を示して、いなくなる理由を管理組合や住民に納得してもらえるように説明したらいいのではないでしょうか。

今後、明確な説明があるといいですね。

皆様はどう思われますか？

来年度も今までと同じ管理会社と契約を更新する予定だそうです。

毎年、総会の議案書を見ると「理事会で管理会社との契約更新を検討した」とあります。

その結果として契約を更新することにしたと書いてあります。

しかし、過去の理事会の議事録には一切、議論の内容や具体的な理事の意見の内容が一切かかれていないのです。

そもそも議事録そのものが「不完全な議事録」だと言えないでしょうか。


本当に理事会での検討などあるのかどうかも疑問です。

問題点を挙げていって、一つ一つ真剣な議論があるとは信じられません。

もしあればぜひ住民にも議事録で詳しく伝えるはずではないですか。


きちんと議論していけば、簡単に今の管理会社と契約更新とはならないのではないでしょうか。

マンション内でも、私の周りだけでも管理会社への不満が爆発している方が複数おられます。

結局は管理会社と契約するのは管理組合の理事長です。

しかし、実際に管理を預け、その内容によっては損をし、不快な思いをするのは理事長も含めた全住民です。

しかし、理事会で検討した内容も住民に知らされずに、住民の意見や反論もくみ取らずに安易に契約更新を決めていいものでしょうか。

それまでのサービスに対する総括や住民の評価を聞かずしての更新決定はおかしいと私は思います。


そして最後に誰も何も言わない大きな矛盾点、いや欠陥を指摘させて下さい。

管理組合は理事会で契約更新を決めたので、皆さん、8月31日の総会で承認をお願いしますと言います。

しかし、その総会でもし管理会社との契約更新が反対多数で否決されたらどうするんですか？？？

今年度の管理会社との委託契約期限は8月31日。

次の日から管理会社なしでいくんですか(笑)

これはあまりにもいい加減ではないでしょうか。


そうです。

初めから更新ありきの総会での決議なのです。

おそらく住民の方の中にもおかしいとわかっている方が大勢いらっしゃると思います。

ただ、どこに言えばいいのでしょうか。


改めて言いますが、管理組合はマンション管理においてはずぶの素人です。

輪番でみんな理事をやっているのです。

だからこんなデタラメに気づかなくても非難できないし、責任も問えません。


しかし、管理会社側はおかしいとわかっているのではないでしょうか。

ただ、何も言わなくても法に触れるわけではないので言いません。

自分たちが契約更新を望むなら余計なことは言わないほうがいいのでしょう。

そうです。

こういう現状なので管理会社はマンションの理事長や理事会で議決権のある理事のほうしか向かないのではないでしょうか。

管理委託費は住民から集めている。

それを代表して理事長が払って管理委託をさせている。

しかし契約上は「管理会社と管理組合の理事長との契約」になる。

だから管理会社は住民個人の話は聞かない。

あんたらとは契約していません。管理組合と契約しているのです。

「文句があれば理事長を通せ」という主張になります。

そもそも住民は管理組合のメンバーでしょ(笑)

そのメンバーをなぜないがしろにできるのかが不思議で仕方がないです。

つまり、管理会社は理事長の機嫌を取っておけば最低限の契約にはこぎつけられるということになるのではないでしょうか。

そして理事長がもし住民の意見や声に耳を貸さなければ、管理会社が優位に立ってしまうのです。

誰かが指摘しなければいつまでもこんないい加減なことが続くのではないでしょうか。

皆様はこの現状をどう思われますか？

この前、ある住民の方と少しお話をしたのですが、理事会で過去も含めて最近まで何度か管理員に関する複数の問題提起があったそうです。

もう9～10年近く前に数度、コロナ禍の際にも、そして最近にもあったようです。

内容はまたここに書くとややこしくなるのであえて書きません。

ただ、これだけは具体的に書いておくべき問題が一つ。

新型コロナ禍の頃に指摘された問題で、管理員がずっと勤務中に名札を付けずに勤務していたこと。

皆さんはお気づきでしたか？

私は館内で見るたびにこの人なんていう方（名前が不明）なんだろうと思っていました。

他にも多くの方が気づいていたようですが、それが法令違反だなんて素人にはわからないことです。

[マンション管理適正化法]
　
第88条

・マンション管理業者は、国土交通省令で定めるところにより、使用人その他の従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。

・マンション管理業者の使用人その他の従業者は、マンション管理に関する事務を行うに際し、
マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、前項の証明書を提示しなければならない。

それを指摘されてから管理員は名札を付けるようになったみたいですが、理事会でそのような指摘があったことは議事録には書かれていません。

管理会社からも住民に対しては何の説明もありませんでしたね。

そして以前～コロナ禍～最近まで含めて理事会で何度も住民から出された管理員に関する指摘は議事録には一切掲載されていません。

これは正しい議事録とは言えないのではないでしょうか。

いずれも管理会社にとっては言いたくない、できれば伏せておきたい内容でしょう。

しかし理事会で問題にされた以上は議事録に載せなければならないのではないでしょうか。


ただ、ここには何とも歯がゆくなるカラクリがあります。

理事会があってから議事録の原稿が理事に届くのが半月程度はかかるとしましょう。

理事の方々もそんなに前のことを正確に覚えているでしょうか。

うろ覚えの方も多いはず。

そして「議事録が正確である」と3名の方が署名し、捺印をしてしまう。

怖いことにその瞬間に議事録の不備が理事の方々の責任になってしまうのです。

管理会社側にすれば、仮に意図的に管理員の問題を掲載しなかったとしても、理事の捺印をいただいたのですから「管理組合様がご納得されたのです」と言われてしまえば終わってしまうのです。

そして理事会で出されたいくつかの問題提起、疑問は大多数の住民が知ることもなく、闇に葬られるのです。

やっぱり、住民や管理組合側が目を光らせるしかないのだと思います。

それに別のところでも指摘されていましたが、議事録のフォームも項目の文頭がずれたり、不自然なスペースがあったりして、それをずっと修正しないままきていて見てくれもよくないですね。

私の周りだけでもかなりの方がマンションの管理に不満を抱いています。

ただ、住民の方はみんなあきらめてしまっているのではないでしょうか。

管理組合は素人なのです。素人だからプロであるはずの管理会社に管理委託をしているはずです。

それなのにこういう現状のままではいいわけないと思いませんか。

いったいどうすればいいのでしょうか。

皆様は危機感を感じられませんか？

西長堀ガーデンハイツが建ったころは、管理会社に対して管理組合が圧倒的に優位な立場にありました。

しかし、今はもう

管理会社が管理組合を選別する時代です。

管理会社は自分たちの利益にならない不採算のマンションを切り捨てる時代になっています。

昭和時代から生きてきた現在の６０代以上の住民の方には信じがたい現実でしょう。

しかしそれはまぎれもない真実です。


インターネットがどの家にもつながっているようになってから長く見積もってまだ25年程度でしょうか。

１０年前の２０１５年にはスマートフォンの所有率が50パーセントほど。

2021年には90パーセントを超えました。

現在の管理組合とマンション管理会社の関係や内情はインターネットのあちこちに書かれています。

経緯から考えて数字的に高齢者と呼ばれる65歳以上の方々にとってはインターネットで情報を集めるのはまだまだ難しいようです。

そういう事情もあってか年配の住民の方々の中にはマンションの管理会社を自分たちのために動いてくれる「味方」だと認識している方も多いようです。

また、その世代の方々は、自分たちがお客さんだという意識も強い。

実は

もうそのような考えは通用しない時代になっています。

まず、マンション管理という仕事が顧客の満足と会社の利益を両立できるほど甘っちょろいビジネスではなくなっているということです。

管理会社の業績を見ればマンション管理会社が普通に業務を行っていてはロクに利益が出ない業種だということが容易にわかります。

インターネットの掲示板にも同じような内容が書かれていますが、ここでは出典も挙げながら考えていきます。

ここのサイトを参考にさせていただきました。

https://mansionkanri-erabi.com/

私たちのマンションの管理会社は

令和07年03月の集計での業績は

[営業利益率] 3.0%
[経常利益率] 2.9% 

となっています。

本当に厳しい業界です。

「営業利益」とは本業での利益を指します。

単純に計算するわけにはいかないでしょうが、この[営業利益率] 3.0%を私たちのマンションの管理委託費で計算してみると、管理会社が西長堀ガーデンハイツから毎月入ってくる委託料は６０万円弱。

この約６０万円はあくまでも「収入」で、その中から必要経費や人件費を差し引いたものが利益になります。

パーセンテージから計算すれば、利益は１か月に18,000円ほどです。

月に６０万円近くお金が入ってくるのに利益はわずか18,000円しかないのです。

もちろん、管理しているマンションには利益の高いマンション、低いマンションがあるでしょうから一概には言えませんが。

だから、管理会社は必死に設備工事や大規模修繕工事に参入して、本業のマンション管理以外での利益を増やさなければならないのです。

だから、安易に管理会社に設備工事や大規模修繕工事をさせれば、何割も高いマージンが上乗せされ、高い金額になり大損をすることになります。

財務状況を見ても、マンションの管理会社が苦しいのは明らかにわかります。

しかし、それを私たちが支払うお金を値上げしてまでその利益を支える必要がありますか？

身分不相応になったものは変える必要があります。

今までベンツに乗っていたとしても、無理になったら普通車や軽自動車にしますよね。

そうしなければ、管理会社の利益のために私たちは余分なお金を払うはめになります。

個人的に管理会社が大好きで儲けさせてあげたいのなら個人で献金や寄付すればいいのでは？

マンションの所有者全員に管理会社の利益のために諸費用を値上げするなどあってはならないと思いませんか？

皆さんはどう思われますか？

[参考記事]

（東洋経済オンライン）
「実は続出｢マンション管理会社が突然撤退｣の怖さ」
https://toyokeizai.net/articles/-/466647

今まで、フロント社員の交代の際に住民には何も知らせなかったし、挨拶もありませんでした。

契約上は管理会社が契約を交わしているのは管理組合です。

そして管理会社が言うことを聞かなければならないのは「管理者」のみです。

つまり「理事長」だけです。

結局は、管理組合と理事長以外とは契約していない。

だから一般の住民に名前など教える必要はない。

そういうことのようです。

なるほど。

ただ、管理員はどうでしょう？

毎日毎日、私たちの日常に張り付いているのに名前も知られていないのは不自然だと思いませんか？

ここで私が確認したあいまいなことをハッキリさせておきたいと思います。
私が現在の事実を観察しありのままを述べたものです。
誤りがあれば管理組合さん経由でお知らせ下さい。

なお、現段階で管理会社には責任を求められません。

契約書に明示しておらず、それを承知で管理組合が契約し続けているからです。

ただ、管理組合は責めれません。
管理組合はプロではありません。
気づかなくても責めることはできません。

ですが、そろそろ
これ以上損害を広げないためにも
明らかにすべきではないでしょうか。

１．管理員は毎日8時間もの時間で何をやっているのか？

これは確実に言えます。管理員本人以外誰も把握していません。
物理的にフロント社員やその上司も把握できるはずがありません。
事実今日コントロール不可能です。

重要事項説明書が契約内容を示す全てであるなら契約書には勤務時間9時から5時のみの記載で、休憩時間の長さも時間も書かれていません。

また、監視する人間もいないため、誰も把握できていません。

会社は勤務評価をどうするのか。それも不明です。

１０年近くそういう状況ですから

いいかげん、細かい徹底した検証が必要でしょう！

２．管理員に何かあれば、上司の社員は「教育します」と言うが、どう教育しているのか？

どう教育するとかよりも、その結果が問題でしょう。
ほぼ10年。何度、どう教育したのか私にも興味があります。
本当に教育しているのかどうか社員に聞いてみたいです。
ただ、いい方向に変わらないとしたら何の意味もないのではないですか。

３．管理員は清掃員兼務と書いてあるが、定期的に清掃しているのか？

していないのではと思います。

ある住民さんがためしに共用廊下にホコリを集めて見えるように消火器で固定していたそうです。
１か月以上たってもそのままだったそうです。

実際に清掃の計画なども存在しないのではと思っています。

以前、総会で清掃のことについての住民からの質問に「巡回の際にゴミが落ちていれば拾い、汚れていれば拭く」と管理会社が答えたとの掲載がありました。

そもそもそんなのを「清掃員」とか「清掃」と言えるでしょうか。

平日に1日8時間もいてそれで、皆さん納得できますか。

４．なぜフロント社員は住民の声にきちんと対応してくれないのか？

これは皆さんが知っておくべき話だと思います。

本来、「理事長」など管理組合以外の一般の所有者や住民がフロント社員や管理員に指示してはいけないのです。

これは契約上厳守されるべきことです。

ホームページの問い合わせページややエレベーターに貼ってある文言をよーく見て下さい。

「管理組合」と書いてあっても「所有者」や「住民」とは書いてないでしょう？

これがカラクリなのです！！

管理組合　≠　所有者・住民

意地悪な言い方をすれば、管理会社は

「私たちが契約しているのは管理組合（の理事長）様です。あなた方個々とは契約しておりません」

これがすべてです！

ただ、管理会社の大きな不備があります。

それをハッキリとマンションの住民にきちんと告知せよということです。

「マンション住民の皆様、私たち管理会社は管理組合様との契約であって、住民の方個々との契約ではありません。ですので、個別の問い合わせや要望などにはご返信いたしかねます。まずは管理組合にお伝えいただきますようお願いいたします。今後は個別にご連絡をいただきましても一切返信いたしません。ご理解をお願いします」

電話でもメールでも、初めにきちんとそういえばいい話。

それをせず、問い合わせても、「営業日に担当者から連絡します」と自動メールを送り返しながらその後ほったらかして無視するのは立派な会社がすることではないと思うのですがいかがでしょうか。

私たちは管理組合としか話はしませんとキッパリ宣言すれば余計な誤解を生まなくて済むでしょう。

皆様、いかがですか？